【원고, 피항소인】 별지 1. 원고 명단 기재와 같다.(원고 1외 580인) (소송대리인 법무법인 동명 외 1인) 【피고, 항소인】 평창토건 주식회사의 소송수계인 파산채무자 평창토건 주식회사의 파산관재인 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 담당변호사 허보열) 【피고보조참가인】 주식회사 동일토건 외 4인 (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 외 4인) 【제1심판결】 울산지방법원 2009. 10. 8. 선고 2007가합3472 판결 【변론종결】2011. 4. 12. 【주 문】 1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고 파산채무자 평창토건 주식회사의 파산관재인은, 별지 1. 원고 명단 기재 원고들로부터 별지 4.의 ‘평형별 분양대금’ 란 기재 각 금원을 수령함과 동시에 위 원고들에게, (1) 별지 3.의 ‘임차부동산’ 란 기재 각 부동산에 관하여 2009. 1. 30.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, (2) 울산 북구 명촌동 진장·명촌토지구획정리사업지구 내 115블럭 1-1롯트 38,214㎡ 중 별지 3.의 ‘대지지분’ 란 기재 각 지분에 관하여 2009. 1. 30.자 매매를 원인으로 한 진장·명촌지구토지구획정리조합에 비치된 체비지매매대장상의 매수인명의변경절차를 이행하라. 나. 피고 주식회사 한국토지신탁은 평창토건 주식회사에게, (1) 별지 3.의 ‘임차부동산’란 기재 각 부동산에 관하여, (가) 울산지방법원 중부등기소 2005. 2. 4. 접수 제9031호로 마친 신탁등기의 말소등기절차를 이행하고, (나) 2009. 1. 30.자 신탁종료를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, (2) 울산 북구 명촌동 진장·명촌토지구획정리사업지구 내 115블럭 1-1롯트 38,214㎡ 중 25647.1908/38214 지분에 관하여 2009. 1. 30.자 신탁종료를 원인으로 한 진장·명촌토지구획정리조합에 비치된 체비지매매대장상의 매수인명의변경절차를 이행하라. 다. 원고들의 피고 파산채무자 평창토건 주식회사의 파산관재인에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다. 2. 원고들과 피고들 사이의 소송총비용 중 50%는 원고들이, 나머지는 피고들이 각 부담하고, 보조참가로 인한 소송총비용 중 50%는 원고들이, 나머지는 피고 보조참가인들이 각 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지 가. 피고 파산채무자 평창토건 주식회사의 파산관재인(이하 ‘피고 파산관재인’이라 한다) : 피고 파산관재인은 별지 1. 원고 명단 기재 원고들(이하 ‘원고들’이라 한다)에게, 별지 3. 목록 중 “임차부동산” 란 기재 각 부동산에 관하여 2009. 1. 21.자 청구취지 및 원인 변경 신청서 송달일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 울산 북구 명촌동 진장·명촌토지구획정리지구 115블럭 1-1롯트 38,214㎡ 중 별지 3. 목록 중 “대지지분” 란 기재 각 대지지분에 관하여 2009. 1. 21.자 청구취지 및 원인 변경 신청서 송달일자 매매를 원인으로 한 진장·명촌지구토지구획정리조합에 비치된 체비지매매대장상의 매수인명의변경절차를 이행하라. 나. 피고 주식회사 한국토지신탁(이하 ‘피고 한국토지신탁’이라 한다) : 주문 제1의 나.항과 같다. 2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 【이 유】1. 기초사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제3호증의 1, 갑 제4, 5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 을다 제1호증, 을다 제2호증의 1, 2, 을다 제4, 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 가. 당사자의 지위 원고들은 평창토건 주식회사(이하 ‘평창토건’이라 한다)로부터 건설임대주택을 임차한 사람들이고, 평창토건은 토목건축공사업을 목적으로 하는 회사이며, 피고 한국토지신탁은 신탁업법에 의한 부동산의 신탁 등을 목적으로 하는 회사이다. 나. 평창토건의 입주자 모집공고 평창토건은 2001년 3월경 국민주택기금의 자금을 지원받아 울산 북구 명촌동 진장·명촌토지구획정리사업지구 내 115블록 1-1롯트에 건축할 예정이던 건설임대주택인 평창리비에르 3차아파트 827세대(이하 ‘평창 3차아파트’라 한다)에 관하여 아래와 같은 내용의 분양전환 조건을 붙여 입주자 모집공고를 하였다. 〈임대주택 분양전환 조건〉 ·분양전환시기(임대기간) : 최초 입주지정 기간 종료일이 속하는 월의 다음달 1일부터 5년 이후 ·당해 주택에 대한 수선 보수의 범위 : 외부도장 ·산정기준 : 건설교통부(공공 임대주택건설 및 관리지침)에 의거 건설원가와 감정평가가격의 산술 평균으로 함. ·분양전환 가격은 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없음. ·보증금의 회수 : 임차인의 임대계약 체결 후 주택임차보호법 제3조의 제1항에 규정한 확정일자를 갖출 수 있으며, 보증금의 우선 변제권이 있음. ※ 건설원가 = (입주자모집공고 당시의 주택가격) + (임대기간 중의 자기자금에 대한 이자) - (감가상각비) ※ 입주자 모집공고 당시의 주택가격 평형(㎡)공급면적분양가격(호당)계택지비아파트건축비71.5457㎡(28.01평)87,133,57122,346,72364,786,84884.9841㎡(32.26평)101,385,70126,544,11074,841,591 다. 원고들과 평창토건 사이의 임대차계약의 체결 원고들은 2003년 11월경 평창토건과 사이에 별지 3.의 “임차부동산” 란 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 임대주택’이라 한다)에 관하여 아래와 같은 내용의 ‘임대주택의 매각 조건’에 관한 내용이 포함된 임대차계약(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다)을 체결한 후 그 무렵 각 임대주택에 입주하였고, 그 후 원고들은 2005년 12월경부터 2006년 12월경까지 사이에 평창토건과의 기존 임대차계약을 갱신하면서 평창토건에게 별지 3.의 “보증금”란 기재 각 임대차보증금을 지급하였다. 〈이 사건 각 임대차계약에 포함된 임대주택의 매각조건〉 제12조(임대주택의 매각) ① “갑(평창토건)”은 위 주택을 다음 각 호의 조건에 따라 매각한다. 1. 위 주택의 매각시기는 최초 입주 지정기간 종료일이 속하는 월의 다음달 1일부터 5년으로 한다. 2. 위 임대주택의 매각가격 산정기준은 입주자모집공고에서 정한 바에 따른다. 3. 위 1항의 규정에 불구하고 “갑(평창토건)”과 “을(임차인)”이 임대개시 후 2년 6개월이 경과한 시점에서 매각에 합의할 시에는 그 합의 시점에 매매계약토록 한다. 단, 임차인은 무주택자인 경우에 한한다. ② “갑(평창토건)”이 임대주택법 시행령 제9조 제2항 제1호의 규정에 의하여 위 주택을 다른 임대사업자(이하 ‘병’이라 한다)에게 매각하는 경우에는 “병”과의 매매계약서에 “갑(평창토건)”의 임대사업자로서 지위를 “병”이 승계한다는 뜻을 명시한다. 라. 평창 3차아파트에 관한 근저당권설정 등 피고 한국토지신탁은 2003. 11. 26. 평창토건과의 신탁계약을 원인으로 평창 3차아파트에 관하여 자신 명의로 소유권보존등기를 마친 후, 같은 날 위 아파트에 관하여 주식회사 국민은행 앞으로 같은 날 근저당권설정계약을 원인으로 한 채권최고액 46,062,900,000원, 채무자 한국토지신탁으로 된 근저당권설정등기를 마쳤는데, 평창토건은 2004. 1. 29. 평창 3차아파트에 관하여 신탁재산귀속을 원인으로 한 자신 명의의 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 위 근저당권설정등기에 관하여 채무자를 평창토건으로 변경하는 근저당권변경등기를 마쳤다. 마. 평창 3차아파트에 관한 평창토건과 피고 한국토지신탁 사이의 신탁계약 체결 (1) 평창토건은 2004. 2. 6. 피고 한국토지신탁에게 평창 3차아파트에 관하여 같은 달 4. 을종 부동산관리신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다가, 같은 해 12. 31. 피고 한국토지신탁으로부터 같은 달 30. 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 신탁등기의 말소등기 및 소유권이전등기를 경료받았다. (2) 그 후, 평창토건은 2005. 2. 4. 피고 한국토지신탁에게 평창 3차아파트에 관하여 수익자를 위탁자인 평창토건으로 하여 아래와 같은 내용이 포함된 을종 부동산관리신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. (3) 또한, 평창토건은 2002. 2. 25. 피고 한국토지신탁에게 평창 3차아파트의 대지인 울산 북구 명촌동 진장·명촌토지구획정리사업지구 내 115블록 1-1롯트 대 38,214㎡에 관하여 이 사건 신탁계약을 원인으로 한 체비지대장상 명의변경절차를 이행해 주었다. 〈이 사건 신탁계약의 주요 내용〉 제1조(신탁의 목적) 본 계약은 신탁부동산의 소유권만을 관리·보존하는 것을 목적으로 한다. 제2조(수익자) ① 본 계약에 있어서의 수익자는 별첨과 같이 정한다. 제4조(신탁기간) 본 계약에서 신탁기간은 이 신탁계약 체결일로부터 분양전환완료 시까지로 한다. 다만, 신탁종료전에 “갑(평창토건)”, “을(피고 한국토지신탁)” 및 수익자가 협의하여 그 기간을 연장할 수 있다. 제5조(유지관리 및 책임한계) ① 소유권 이외의 신탁부동산에 대한 임대차 및 유지관리행위 일체는 “갑(평창토건)” 또는 수익자의 책임 하에 관리한다. ② “갑(평창토건)”과 “을(피고 한국토지신탁)”은 신탁부동산의 관리 한계를 명확히 하기 위하여 별첨과 같이 부동산 관리책임 주체 및 범위를 정하여 운용하기로 한다. ③ “갑(평창토건)”은 신탁기간 또는 신탁종료 후 신탁부동산의 하자 및 그 하자를 원인으로 하여 발생한 손실에 대하여 그 책임을 진다. 제7조(신탁원본 및 신탁의 수익) ① 신탁원본은 신탁부동산과 회사가 보관하고 있는 임대보증금, 신탁부동산의 물상대위로 취득한 재산 및 기타 이에 준하는 것으로 한다. ② 신탁의 수익은 신탁부동산으로부터 발생하는 임료 및 기타 이에 준하는 것으로 한다. 제8조(수익권증서) ② 본 계약에 의한 수익권은 “을(피고 한국토지신탁)”의 사전 동의 없이는 이를 양도하거나 질권을 설정할 수 없다. 제15조(신탁종료 및 신탁재산의 교부) ① 본 계약은 신탁기간 만료 또는 중도해지 및 계약해제에 의하여 종료하며 신탁종료에 따른 소유권이전 및 신탁등기말소 신청은 “을(피고 한국토지신탁)”이 수행한다. ② 신탁이 종료된 경우 수익자는 다음 각 호의 비용 등을 지체없이 지급 또는 정산하고 소유권이전 및 신탁등기말소 신청 서류를 “을(피고 한국토지신탁)”에게 제출하여야 한다. 1. 신탁등기말소에 따른 비용 2. 신탁보수 3. “을(피고 한국토지신탁)”이 대지급한 비용 4. 계약해지 또는 계약해제에 따른 계약해지 등의 보수 및 이와 관련된 손해액 ③ “을(피고 한국토지신탁)”은 수익자로부터 수익권증서를 반환받고 신탁재산을 수익자에게 교부하며 최종계산서를 작성하여 수익자의 동의를 얻어야 한다. 다만, 제11조에 의하여 수익자에게 이미 통보한 수지계산 내용은 수익자가 기 승인한 것으로 간주하여 최종계산서에 이를 생략할 수 있다. ※ 부동산 관리책임 주체 및 범위 신탁부동산 관리에 관한 주체 및 그 책임 한계의 범위는 다음과 같이 정하기로 한다. 1. “갑(평창토건)” ① 2호 및 3호의 관리를 제외한 일체의 관리행위 ② 신탁부동산의 멸실, 훼손 등 사고 발생 시 또는 발생 예상 시 “을(피고 한국토지신탁)”에 대한 지체 없는 통지의무 2. 수익자 ① 시설관리, 청소, 방역, 경비, 수선, 화재보험 가입 등 보존행위 ② 임대차계약 및 임대보증금, 임료수납 등 임대차 관리행위 ③ 수익금의 운용, 관리행위 ④ 신탁재산에 부과되는 제세공과금 등의 납부 ⑤ 신탁부동산의 멸실, 훼손 등 사고 발생 시 또는 발생 예상 시 “을(피고 한국토지신탁)”에 대한 지체 없는 통지의무 ⑥ 기타 3. “을(피고 한국토지신탁)” ① 등기부상 소유권보존관리 바. 평창토건의 파산선고 평창토건은 2006. 12. 26. 자금난으로 부도처리 되었고, 2008. 4. 25. 서울중앙지방법원 2007하합68호로 파산선고를 받았으며, 같은 날 피고 파산관재인이 파산관재인으로 선임되었다. 사. 평창 3차아파트에 대한 분양전환승인처분 등 (1) 평창토건이 임대아파트의 분양전환에 응하지 아니하자 평창 3차아파트 임차인대표회의는 2008. 6. 24. 울산 북구청장에게 평창 3차아파트에 대한 분양전환승인 신청을 하였고, 울산 북구청장은 2008. 7. 4. 전용면적이 28.01평형(71.5457㎡)인 119세대에 대하여는 세대당 105,255,611원, 전용면적이 32.26평형(84.9841㎡)인 708세대에 대하여는 세대당 122,472,519원을 분양전환가격으로 정하여 위 신청을 승인하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. (2) 피고 파산관재인은 울산 북구청장을 상대로 울산지방법원 2008구합2198호로 이 사건 처분의 취소를 구하는 소를 제기하였으나, 위 법원은 2009. 2. 18. ‘임대사업자인 평창토건이 2006. 12. 6. 부도처리 되었고, 평창 3차아파트 임차인대표회의가 그때로부터 1년 이상이 경과한 2008. 6.경 위 아파트에 관한 분양전환 승인신청을 하였으므로, 평창 3차아파트에 거주하는 임차인들은 우선분양전환을 받을 권리가 있고, 피고 파산관재인으로서는 위 분양전환승인신청을 받은 날로부터 30일 이내에 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 위 신청을 승인할 의무가 있으므로, 이 사건 처분은 적법하다.’는 이유로 피고 파산관재인의 청구를 기각하였고, 이에 대하여 피고 파산관재인이 부산고등법원 2009누1891호로 불복 항소하였다가 2009. 3. 31. 항소를 취하함에 따라 같은 날 위 판결이 확정되었다. 아. 피고 보조참가인 진장·명촌지구 토지구획정리조합(이하 ‘피고 보조참가인 조합’이라 한다)을 제외한 나머지 피고 보조참가인들(이하 ‘피고 보조참가인 근질권자들’이라 한다)과 평창토건의 근질권설정계약 (1) 피고 보조참가인 주식회사 솔로몬상호저축은행 및 주식회사 신라상호저축은행은 2005. 9. 15. 평창토건에 대한 대출금채권을 피보전채권으로 하여 이 사건 신탁계약의 수익자인 평창토건과 사이에, 평창토건이 피고 한국토지신탁에 대하여 가지는 이 사건 신탁계약에 따른 원본수익권, 수익수익권 및 기타 모든 수익에 관한 토지신탁수익권증서를 담보로, 담보한도를 각 114억원, 86억원으로 하여 공동 2순위로 근질권을 설정받기로 하는 계약을 체결하고, 피고 한국토지신탁의 승낙을 받았다. (2) 피고 보조참가인 주식회사 삼화상호저축은행은 2006. 3. 28. 평창토건에 대한 대출금채권을 피보전채권으로 하여 이 사건 신탁계약의 수익자인 평창토건과 사이에, 평창토건이 피고 한국토지신탁에 대하여 가지는 신탁수익권증서를 담보로, 담보한도를 30억원으로 하여 3순위로 근질권을 설정받기로 하는 계약을 체결하고, 피고 한국토지신탁의 승낙을 받았다. (3) 피고 보조참가인 주식회사 동일토건은 2006. 6. 30. 및 같은 해 8. 28. 평창토건에 대한 대출금채권을 피보전채권으로 하여 이 사건 신탁계약의 수익자인 평창토건과 사이에, 평창토건이 피고 한국토지신탁에 대하여 가지는 신탁수익권증서를 담보로, 담보한도 각 50억원, 150억원으로 하여 각 4, 5순위로 근질권을 설정받기로 하는 계약을 체결하고, 피고 한국토지신탁의 승낙을 받았다. 2. 당사자들의 주장 가. 원고들의 주장 (1) 피고 파산관재인에 대한 청구 원고들은 구 임대주택법(2009. 3. 25. 법률 제9541호로 개정되기 전의 것. 이하, 특별한 표시가 없는 ‘구 임대주택법’은 위 법을 의미하고, 편의상 ‘임대주택법’이라고만 한다) 제21조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하여 우선 분양전환을 받을 권리가 있고, 설령 그렇지 않다고 하더라도 임대할 권한을 보유한 임대사업자인 평창토건이 부도처리 되었으므로, 같은 법 제21조 제2항에 따라 우선 분양전환을 받을 권리가 있다. 평창 3차아파트 임차인대표회의는 임대주택법 제21조 제5항에 따라 울산 북구청장에게 분양전환승인 신청을 하였고, 울산 북구청장은 2008. 7. 4. 임대주택법 제21조 제4항에 따라 평창 3차아파트 중 원고들을 포함한 827세대에 대한 분양전환을 승인하였는데, 평창토건이 분양전환승인 후 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하여 원고들은 평창토건에게 임대주택법 제21조 제8항에 따라 2009. 1. 21.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서의 송달로써 이 사건 각 임대주택을 매도할 것을 청구하였고, 그에 따라 이 사건 처분에서 정한 가격으로 이 사건 각 임대주택에 관하여 평창토건과 원고들 사이에 매매계약이 체결되었다. 따라서 평창토건의 소송수계인인 피고 파산관재인은 원고들에게 이 사건 각 임대주택에 관하여 2009. 1. 21.자 청구취지 및 원인 변경신청서 송달일인 2009. 1. 30.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차 및 이 사건 각 임대주택의 대지지분에 관하여 2009. 1. 30.자 매매를 원인으로 한 각 체비지대장상 매수인명의변경절차를 각 이행할 의무가 있다. 나아가 원고들이 피고 파산관재인에게 지급하여야 할 매매대금에 관하여는, 원고들이 평창토건에게 지급한 임대차보증금 상당액은 이 사건 각 임대주택의 매매대금에서 상계 내지 공제되어야 하고, 또한 이 사건 각 임대주택에 설정된 주식회사 국민은행의 근저당권설정등기에 관하여 원고들은 민법 제588조에 의하여 대금지급거절권을 가지는데 위 근저당권설정등기상 채권최고액을 세대별로 평수비율에 따라 안분한 금액이 이 사건 각 임대주택의 분양전환가격에서 원고들이 평창토건에게 지급한 각 임대차보증금을 공제한 금액을 초과하므로, 위 근저당권설정등기가 존재하고 있는 한 원고들이 피고 파산관재인에게 지급하여야 할 매매대금은 존재하지 아니한다. (2) 피고 한국토지신탁에 대한 청구 앞서 본 바와 같이 이 사건 신탁계약은 신탁기간 만료에 의하여 종료한다 할 것이고, 이 사건 신탁계약에 따른 신탁기간은 분양전환 완료시까지이므로, 이 사건 신탁계약은 원고들이 피고 파산관재인에게 이 사건 각 임대주택 및 대지지분에 관하여 매도청구를 한 2009. 1. 30.에 신탁목적이 달성되어 종료되었다 할 것이다. 따라서 원고들이 피고 파산관재인을 대위하여 청구하는 이 사건 소에서, 피고 한국토지신탁은 평창토건에게 이 사건 각 임대주택에 관하여 2009. 1. 30.자 신탁종료를 원인으로 한 각 신탁등기의 말소등기절차 및 소유권이전등기절차, 그리고 이 사건 각 대지지분에 관하여 2009. 1. 30.자 신탁종료를 원인으로 한 각 체비지매매대장상 매수인명의변경절차를 각 이행할 의무가 있다. 나. 피고들 및 피고 보조참가인 근질권자들의 주장(이하 피고들과 피고 보조참가인들을 합하여 ‘피고들 등’이라 한다). (1) 원고들이 임대주택법상 우선 분양전환을 받을 지위에 있는지에 대하여 ㈎ 무주택자가 아닌 임차인은 우선 분양전환을 받을 자격이 없는데, 원고들 중에는 무주택자가 아닌 임차인들이 다수 있다. ㈏ 임대사업자는 임대주택법 제21조 제2항의 규정에 따라 유주택자인 임차인에 대하여는 분양전환가격에 따라 매도할 것인지 여부를 선택할 수 있고, 울산 북구청장이 이 사건 처분을 하였다고 하더라도 이는 우선 분양받을 권한을 창설하는 효력이 있는 것이 아니므로, 무주택자가 아닌 원고들이 이 사건 처분에 따라 이 사건 각 임대주택에 관한 소유권이전등기청구를 하였다고 하여 피고 파산관재인이 반드시 이에 응하여야 할 의무가 있는 것은 아니다. (2) 분양전환승인 신청에 대한 행정청의 승인처분이 유효한지에 대하여 ㈎ 울산 북구청장은 이 사건 각 임대주택의 분양전환가격을 산정함에 있어서 임대주택법 제21조 제9항 및 같은 법 시행령 제23조 제7항, 제13조 제5항에 따라 전용면적 85㎡ 이하인 이 사건 각 임대주택에 관하여 임대주택법 시행규칙 [별표 1]을 적용하여 분양전환가격을 산정하였는데, 위 ‘전용면적 85㎡’ 부분은 2005. 12. 13. 대통령령 제19178호로 개정된 것으로, 위 시행령 부칙 제2항에 따르면 ‘전용면적 85㎡ 부분이 포함된 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다’고 되어 있으므로, 입주자의 모집이 2002년경 이루어진 이 사건 분양전환에 대하여는 위와 같이 개정되기 전의 구 임대주택법 시행령이 적용되어야 하는바, 구 임대주택법 시행령(2004. 3. 17. 대통령령 제18312호로 개정된 것) 제9조 제5항은 전용면적 60㎡ 이하인 경우에만 임대주택법 시행규칙 [별표 1]에 의하여 분양전환가격을 산정하도록 규정하고 있다. 그런데 이 사건 각 임대주택의 전용면적은 모두 60㎡를 초과하므로 임대주택법 시행규칙 [별표 1]이 적용되지 않음에도 불구하고, 울산 북구청장은 이 사건 처분 당시 시행 중이던 임대주택법 시행규칙 [별표 1]을 적용하여 감정평가를 거치지 않은 채 이 사건 각 임대주택의 분양전환가격을 산정하였다. ㈏ 울산 북구청장은 이 사건 각 임대주택의 분양전환가격을 산정함에 있어 입주자모집공고 당시의 건축비가 아니라 분양전환 당시의 건축비를 기준으로 감가상각비를 계산하고, 건축비에 덕트설비의 설치비용, 건설근로자 퇴직공제부금, 보일러 공동 연도의 설치비, 음식물류 폐기물 공동처리시설의 설치비, 하도급대금 지급보증 수수료 등 가산항목을 산정하지 않았고, 택지비에 제세공과금 및 등기수수료, 간선시설의 설치비용, 지상물 철거비용 등을 더하지 않았다. ㈐ 나아가 울산 북구청장은 원고들 중 주택을 소유하고 있는 사람들에 대하여도 임대주택의 분양전환을 승인하는 이 사건 처분을 하였으므로, 결국 이 사건 처분에는 중대·명백한 하자가 존재하여 무효이다. (3) 원고들의 피고 파산관재인에 대한 청구가 가능한지에 대하여 ㈎ 원고들의 분양전환신청에 따른 이 사건 각 임대주택에 관한 소유권이전등기청구권은 그 원인이 이 사건 각 임대차계약에 터잡은 것으로써 평창토건의 파산선고 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권이므로 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘통합도산법’이라 한다)상 파산채권이다. 따라서 원고들은 통합도산법에 정해진 채권배당에 관한 권리 규정에 따라 채권을 행사하여야 하고, 파산채권의 직접 이행을 구할 수는 없다. ㈏ 원고들의 매도청구가 가능하다고 하더라도 통합도산법 제335조에 따라 원고들과 평창토건 사이의 매매계약은 파산선고 당시 이행을 완료하지 않은 미이행쌍무계약으로 피고 파산관재인이 이를 해제할 수 있다. ㈐ 원고들의 임대차보증금 반환채권은 원고들의 임료지급이나 연체 여부에 따라, 혹은 임대차보증금 반환채권에 대한 원고들 채권자의 강제집행 여부에 따라 지급이 금지되거나 지속적으로 변동될 여지가 있을 뿐만 아니라, 원고들이 이 사건 각 임대아파트를 명도할 때 비로소 그 반환금 액수이 확정되는 것이기 때문에 이를 위 분양전환가격에서 정액으로 공제할 수 없고, 원고들이 주장하는 민법 제588조에 의한 항변권은 피고 파산관재인의 권리행사를 연기시키는 소극적 항변권에 불과하여 이 사건과 같이 원고들이 적극적으로 소유권이전등기를 청구하는 경우에는 원용할 수 없으므로, 피고 파산관재인은 원고들로부터 이 사건 각 임대아파트의 분양전환가격(매매대금) 전액을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 각 임대주택에 관한 소유권이전등기절차 및 이 사건 각 임대주택의 대지지분에 관한 체비지매매대장상 매수인명의변경절차를 각 이행할 의무가 있을 뿐이다. (4) 피고 한국토지신탁에 대한 청구가 가능한지에 대하여 ㈎ 원고들이 피고 파산관재인에게 이 사건 각 임대주택에 관한 매도청구권을 행사한 것만으로 평창토건과 피고 한국토지신탁 사이의 이 사건 신탁계약이 종료된 것으로 볼 수 없다. ㈏ 이 사건 신탁계약에 따라 평창토건이 보유한 수익권에 대한 이해관계인인 피고보조참가인 질권자들이 있는 한, 피고 한국토지신탁은 그들의 동의 없이는 피고 파산관재인에게 이 사건 각 임대주택 및 그 대지지분에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 수 없다. ㈐ 이 사건 신탁계약상 평창토건의 신탁수익권증서반환의무와 피고 한국토지신탁의 소유권이전등기의무는 동시이행 관계에 있다 할 것인데, 평창토건이 피고 보조참가인들에게 신탁수익권증서에 관하여 근질권을 설정하여 피고 파산관재인의 피고 한국토지신탁에 대한 신탁수익권증서 반환의무가 이행불능상태에 빠졌으므로, 피고 한국토지신탁도 피고 파산관재인에게 소유권이전등기를 해 줄 의무가 없다. 다. 피고 보조참가인 조합의 주장 피고 보조참가인 조합이 평창토건과 사이에 울산 북구 진장동 및 명촌동 일원의 토지 1,441,300㎡에 관한 토지구획정리사업에 관한 공사도급계약을 체결하고, 공사대금 지급명목으로 임대아파트 부지에 관하여 평창토건 앞으로 체비지대장상 명의변경을 해주었고, 평창토건이 다시 피고 한국토지신탁에게 대지에 관한 소유권보존 및 관리를 신탁하였다. 그 후 평창토건의 부도로 말미암아 도급받은 공사를 수행하지 아니하여 피고 보조참가인 조합에서 2009. 9. 17. 통합도산법 제335조 제1항에 따라 피고 파산관재인에 대하여 채무의 이행 또는 계약해제 여부에 대한 답변을 최고하였는데, 피고 파산관재인이 2009. 9. 23. 피고 보조참가인 조합에 대하여 공사도급계약을 이행하지 않을 의사를 밝힘으로써 피고 보조참가인 조합과 평창토건 사이의 공사도급계약은 해제되었다. 따라서 피고 한국토지신탁은 평창토건에 대하여 평창 3차아파트 부지에 관하여 체비지대장상 명의변경절차를 이행할 의무가 있고, 평창토건은 피고 보조참가인 조합에게 다시 그 명의변경절차를 이행할 의무가 있으므로 평창 3차아파트 부지에 관하여 체비지대장상 원고들 앞으로의 명의변경절차의 이행을 구하는 원고들의 청구는 부당하다. 3. 판 단 가. 원고들이 임대주택법상 우선 분양전환을 받을 지위에 있는지 여부 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없고, 어떠한 법률의 규정에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법 취지와 목적을 중시하여 문언의 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시할 수 없으므로, 거기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다( 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결 등 참조). 살피건대, ① 임대주택법 제21조 제2항은 ‘ 제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도 등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다’고 규정하여 우선 분양전환 대상자를 ‘분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인’으로 명시하고 있고, 나아가 ‘ 제1항에도 불구하고’라는 문언을 통하여 위 제2항이 ‘임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에 대한 우선 분양전환을 규정한 같은 조 제1항’의 예외규정임을 명백히 밝히고 있는 점, ② 임대주택법 제21조 제2항은 ‘임대사업자의 부도, 파산 등’으로 임차인의 보증금 반환이 곤란할 경우 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환받을 권리를 보장해 줌으로써 결과적으로 임차인의 보증금반환채권을 보호해 주는 것이 그 입법목적으로 보이는 점 , ③ 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항은 우선 분양전환 대상자를 ‘무주택세대주인 임차인’으로 제한하였다가, 구 임대주택법(2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항으로 종래 무주택세대주 임차인으로 한정되었던 우선 분양전환 대상자의 범위를 ‘무주택자인 임차인’으로 확대하였는데 , 위와 같이 우선 분양전환 대상자인 임차인의 범위를 제한할 경우 그 표현을 명확히 하고 있는 점, ④ 임대주택법 제21조 제1항 제1 내지 4호는 우선 분양전환 대상자를 무주택자인 임차인만으로 제한하는 경우에는 ‘무주택자인 임차인’이라고 규정하고 있음에 반하여, 같은 항 제5호에서는 임차인이 무주택자 요건을 갖출 수 없는 경우(국가기관 또는 법인)에는 ‘임차인’이라고 구별하여 규정하고 있는데, 임대주택법 제21조 제2항은 ‘임차인’이라고만 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 분양전환 당시 당해 임대주택에 거주하고 있기만 하면, 그 임차인이 무주택자가 아니라도 분양전환을 받을 수 있다고 해석함이 상당하다. 그리고 임대주택법 제21조 제2항이 부도, 파산 등의 경우 임대사업자의 선택에 따라 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있음을 정하고 있다 하더라도, 같은 조 제5항은 임대사업자가 부도, 파산 후 1년 이상 분양전환승인 신청을 하지 아니하는 경우 임차인이나 임차인대표회의가 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 분양전환승인을 신청할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 조 제8항은 임차인이 분양전환승인을 받은 이후 임대사업자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 않는 경우 임차인은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있는 이상, 분양전환승인을 받은 임차인들이 같은 조 제8항에 따라 매수청구권을 행사한 경우에도 임대사업자가 임차인들에게 분양전환할 것인지 여부를 선택할 재량을 가진다고 볼 수는 없다. 따라서 분양전환승인 신청 당시 임대주택에 거주하고 있던 임차인에 해당하는 원고들은 임대주택법 제21조 제1항 또는 제2항, 제5항, 제8항에 따라 이 사건 각 임대주택을 우선 분양전환을 받을 지위에 있다. 나. 이 사건 처분이 유효한지 여부 갑 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고들은 2008. 6. 12. 국토해양부에 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되기 전의 것) 제21조 제10항 및 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되기 전의 것) 제23조 제7항, 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 개정되기 전의 것)의 [별표 1]에 따라 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액으로 분양전환가격을 산정할 수 있는지 여부에 대하여 질의하였는데, 국토해양부는 2008. 6. 13. 그와 같은 방법으로 분양전환가격을 산정하는 경우에 감정평가를 생략할 수 있다고 답변한 사실, ② 울산 북구청장은, 원고들이 2008. 6. 24. 평창 3차아파트에 관한 분양전환승인을 신청하자 이 사건 처분 당시(2008. 7. 4.) 시행중이던 임대주택법(시행일 2008. 6. 22.) 및 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정된 것, 시행일 2008. 6. 22.), 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 개정된 것, 시행일 2008. 6. 22.) [별표 1]에 기초하여 이 사건 각 임대주택에 관하여 감정평가를 거치지 아니하고 다음과 같은 방식으로 산정한 법정상한가격으로 분양전환승인가격을 결정한 후 이 사건 처분을 한 사실을 인정할 수 있다. 법정상한가격 = 산정가격[분양전환 당시의 건축비{표준건축비 + 보증수수료} + 입주자모집공고 당시의 택지비 + 택지비 이자{택지비 × 이자율(4.1%) × 임대기간}] - 감가상각비(표준건축비 ÷ 40년 X 일수/365일) 위 인정사실 및 앞서 채용한 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉, ① 임대사업자와 임차인의 이해관계가 대립되어 분양전환이 지연되는 문제를 해결하기 위하여 분양전환승인제도가 도입된 점, ② 행정행위는 처분 당시에 시행 중인 법령과 허가기준에 의하여 하는 것이 원칙이고( 대법원 2005. 7. 29. 선고 2003두3550 판결 등 참조), 개정 법률이 전문 개정인 경우에는 기존 법률을 폐지하고 새로운 법률을 제정하는 것과 마찬가지이어서 종전의 본칙은 물론 부칙 규정도 모두 소멸하는 것으로 보아야 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 종전의 법률 부칙의 경과규정도 모두 실효된다고 보아야 하는바( 대법원 2004. 12. 9. 선고 2003두13076 판결 등 참조), 임대주택법은 2008. 3. 21. 법률 제8966호로, 그 시행령은 2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로, 그 시행규칙은 2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 각 전부개정되어 이 사건 처분 당시 종전의 구 임대주택법 시행령 및 시행규칙은 모두 실효되었으므로, 울산 북구청장이 이 사건 처분 당시 시행 중이던 임대주택법 시행규칙 [별표 1]에 따라 분양전환가격을 산정한 것에 하자가 있다고 볼 수 없는 점, ③ 행정처분이 당연무효라고 하기 위하여는 처분에 위법사유가 있다는 것만으로는 부족하고, 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로 명백한 것이어야 하는데, 행정청이 어느 법률관계나 사실관계에 대하여 어느 법령의 규정을 적용하여 행정처분을 한 경우에 그 법률관계나 사실관계에 대하여는 그 규정을 적용할 수 없다는 법리가 명백히 밝혀져 그 해석에 다툼의 여지가 없음에도 불구하고 행정청이 위 규정을 적용하여 처분을 한 때에는 그 하자가 중대하고도 명백하다고 할 것이나, 그 법률관계나 사실관계에 대하여 그 규정을 적용할 수 없다는 법리가 명백히 밝혀지지 아니하여 그 해석에 다툼의 여지가 있는 때에는 행정관청이 이를 잘못 해석하여 행정처분을 하였더라도 이는 그 처분 요건사실을 오인한 것에 불과하여 그 하자가 명백하다고 할 수 없는 것인바( 대법원 2006. 10. 26. 선고 2005다31439 판결 등 참조), 이러한 법리에 비추어 보면 울산 북구청장이 분양전환승인 및 분양전환승인가격을 결정하는 방식에 피고들 등이 주장하는 하자가 있다고 하더라도 그 하자가 객관적으로 명백하다고 할 수는 없는 점, ④ 행정처분 취소청구를 기각하는 판결이 확정되면 그 처분이 적법하다는 점에 관하여 기판력이 생기고 그 후 행정처분 취소청구 사건의 원고가 종전의 기판력에 반하여 그 행정처분을 무효라 주장할 수는 없는 것인바( 대법원 1992. 12. 8. 선고 92누6891 판결, 2003. 5. 16. 선고 2002두3669 판결 등 참조), 피고 파산관재인이 울산 북구청장을 상대로 이 사건 처분의 취소를 구하는 소를 제기하였다가 그 청구가 기각되자 이에 불복 항소하였으나 그 후 피고 파산관재인이 위 항소를 취하하여 그 판결이 확정되었으므로 피고 파산관재인은 그 기판력에 반하여 이 사건 처분의 무효를 주장할 수 없는 점 등을 종합하면, 피고들 등이 주장하는 사실만으로는 이 사건 처분이 당연 무효라고 할 수 없다. 다. 원고들의 이 사건 각 임대주택에 관한 소유권이전등기 청구권이 파산채권에 해당하여 통합도산법상 채권배당에 관한 권리 규정에 따라 채권을 행사하여야 하는지 여부 및 원고들과 평창토건 사이의 매매계약이 미이행쌍무계약으로써 피고 파산관재인이 이를 해제할 수 있는지 여부 (1) 먼저 원고들의 이 사건 각 임대주택에 관한 소유권이전등기청구권이 파산채권인지 여부에 관하여 살피건대, 앞서 채용한 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉, ① 피고 파산관재인은 2008. 6. 26. 평창토건의 파산절차에 관한 제1회 채권자집회에 출석하여 이 사건 각 임대주택을 임대주택법에 따라 분양전환을 통하여 환가할 예정이라고 보고한 점, ② ‘임대사업자의 부도 등으로 임대사업자와 임차인의 이해관계가 대립되어 분양전환이 지연되는 문제를 해결하기 위하여 분양전환승인신청 제도를 도입하고, 임대주택의 임대의무기간이 경과하거나 임대사업자가 부도, 파산 등이 발생하였는데도 임대사업자가 분양전환을 지연함으로써 발생하는 임차인의 주거불안을 해소하기 위하여 임차인이 직접 분양전환을 신청할 수 있도록 하였으며, 분양전환승인이 있은 후에도 6개월 이상 분양전환이 이루어지지 아니할 경우 매도청구권을 행사할 수 있도록 하기 위해서’ 임대주택법이 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부개정되면서 분양전환승인제도 및 임차인의 매도청구권 규정이 신설된 점 , ③ 통합도산법 제423조에 규정된 파산채권이라 함은 의사표시 등 채권 발생의 원인이 파산 전의 원인에 기해 생긴 재산상의 청구권을 말하는 점( 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다57102 판결 참조) 등을 종합하면, 원고들의 이 사건 각 임대주택에 관한 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 2008. 6. 22.부터 시행된 임대주택법 제21조 제5항, 제8항에 기초하여 발생한 형성권인 매도청구권의 행사에 따른 것으로 그 채권 발생이 평창토건의 파산선고일인 2008. 4. 25. 이후의 원인에 의한 것으로 파산채권으로 볼 수 없다. (2) 다음으로, 원고들과 평창토건 사이의 이 사건 각 임대주택에 관한 매매계약이 미이행쌍무계약으로써 피고 파산관재인이 이를 해제할 수 있는지 여부에 관하여 살피건대, 이 점에 관하여 통합도산법 제355조 제1항은 ‘쌍무계약에 관하여 채무자 및 그 상대방이 모두 파산선고 당시 아직 이행을 완료하지 아니한 때에는 파산관재인은 계약을 해제 또는 해지하거나 채무자의 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 청구할 수 있다.’고 규정하고 있음에 반하여, 원고들의 매매대금지급의무나 평창토건의 소유권이전등기의무는 앞서 본 바와 같이 평창토건의 파산선고 후에 발생하여 파산선고 당시 발생하여 이행을 완료하지 않은 채무에 해당하지 아니하므로, 피고 파산관재인은 원고들과 평창토건 사이의 이 사건 각 임대주택에 관한 매매계약을 해제할 수 없다. (3) 나아가, 원고들의 이 사건 각 임대주택에 관한 소유권이전등기청구권이 파산채권에 해당하여 통합도산법상 채권배당에 관한 권리 규정에 따라 채권을 행사하여야 한다거나 원고들과 평창토건 사이의 매매계약이 미이행쌍무계약에 해당하여 피고 파산관재인이 이를 해제할 수 있다고 한다면 임차인 보호를 주된 목적으로 하는 임대주택법 제21조 제5항, 제8항은 실효성이 상실하게 되어 이를 도입한 입법목적에 반하게 되므로, 임대사업자가 파산한 경우에 임대주택법의 제규정에 의하여 임차인에게 인정되는 임대주택에 관한 분양전환승인신청권과 매도청구권은 통합도산법이 정한 파산절차가 아니라 임대주택법이 정한 별도의 절차에 의하여 행사할 수 있는 권리로 보아야 할 것이고, 그 범위 내에서 임대주택법은 통합도산법의 특별법으로써 이에 우선하여 적용된다고 할 것이다. 라. 평창토건과 피고 한국토지신탁 사이의 신탁계약이 신탁기간 도과로 종료되었는지 여부 원고들이 피고 파산관재인에 대하여 이 사건 각 임대주택과 그 대지를 원고들에게 매도할 것을 청구하여 원고들과 피고 파산관재인 사이에 이 사건 처분 당시 정해진 가격으로 매매계약이 체결됨으로써 임대주택에 관하여 분양전환완료시까지 소유권의 보존·관리를 목적으로 체결된 평창토건과 피고 한국토지신탁 사이의 이 사건 신탁계약은 그 신탁의 목적이 달성되어 원고들과 피고 파산관재인 사이의 매매계약체결일인 2009. 1. 30.에 종료되었다고 봄이 상당하다. 마. 원고들이 피고 보조참가인 근질권자들의 동의 없이 이 사건 신탁계약을 해지하고 소유권이전등기를 구할 수 있는지 여부 (1) 앞서 채용한 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 평창토건이 피고 한국토지신탁과 사이에 이 사건 신탁계약을 체결하면서 신탁의 종료 또는 해지시 신탁부동산, 신탁금, 분양대금, 임대보증금과 임료 등의 신탁재산에서 신탁관련 채무 및 제비용과 신탁보수를 차감한 신탁수익을 교부받을 수 있는 권리를 신탁수익권으로 삼기로 약정한 사실, ② 평창토건은 피고 보조참가인 근질권자들과 사이에 신탁수익권에 대하여 근질권을 설정하면서 그 효력은 토지신탁사업의 원본수익권, 수익수익권 및 기타 모든 수익에 미치는 것으로 약정한 사실을 각 인정할 수 있다. 그런데 평창토건과 피고 보조참가인 근질권자들 사이에 신탁수익권에 대하여 질권을 설정할 당시 시행되던 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부개정되기 전의 것) 제12조의3에서는 임대사업자는 사업계획의 승인을 받아 시행하는 주택건설사업으로 건설된 임대주택에 대하여는 분양전환 이전까지 저당권이나 가등기담보 등 담보물권을 설정하는 행위( 제1호)와 전세권 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위( 제2호)를 금지하고 있다( 제1항). 위와 같은 임대주택법의 규정내용과 위 인정사실에 의하면, 구 임대주택법에서 임대사업자에 대하여 분양전환 이전까지 임대주택에 관하여 담보물권 등을 설정하는 행위를 금지하고 있을 뿐이고 임대사업자가 임대주택을 신탁하는 것을 금지하고 있지는 않으므로 임대사업자가 임대주택을 신탁한 후 그 신탁수익권에 대하여 질권을 설정할 수 있다고 할 것이다(한편, 평창토건과 피고 한국토지신탁이 저당권 설정 등의 제한을 회피하기 위하여 신탁계약을 체결하였다거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 사항을 목적으로 신탁계약을 체결하였다고 볼 증거가 없고, 평창토건이 법령에 의하여 이 사건 임대주택에 관한 재산권을 취득할 수 없는 자에 해당하지도 아니하므로, 이 사건 신탁계약은 유효하다). (2) 그러나 구 임대주택법 제12조의3에서는 임대사업자는 소유권보존등기 신청과 동시에 임대주택에 대하여 분양전환 이전까지 제한물권의 설정이나 압류·가압류·가처분 등이 될 수 없는 재산임을 부기등기 신청하도록 하면서 예외적으로 임대사업자가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사이거나 그 밖에 대통령령이 정하는 경우(임대사업자가 당해 임대주택을 신탁업법 제3조의 규정에 의하여 인가를 받아 설립된 신탁회사 또는 주택법 제76조의 규정에 의하여 설립된 대한주택보증주식회사에 신탁하는 경우)에는 그러하지 아니하고( 제2항), 부기등기일 후에 당해 임대주택에 제한물권을 설정받거나 압류·가압류·가처분 등을 한 경우에는 그 효력을 무효로 하고 있다( 제3항). 따라서 임대사업자가 소유권보존등기 신청과 동시에 임대주택에 대하여 분양전환 이전까지 제한물권의 설정이나 압류·가압류·가처분 등이 될 수 없는 재산임을 부기등기한 이후에 그 임대주택에 압류·가압류·가처분 등을 한 경우에는 압류 등이 무효로 되므로 임대사업자가 주택건설사업으로 건설한 임대주택은 사업계획 승인 후에는 압류금지대상이 되고, 임대사업자가 임대주택을 신탁회사에 신탁함으로써 임대주택은 신탁재산으로서 위탁자인 임대사업자로부터 수탁자에게 이전되어 위탁자는 수익권을 취득하지만 신탁재산에 대한 소유권을 잃게 되므로, 이와 같이 신탁설정에 의해 그때까지 위탁자의 재산이었던 것이 위탁자로부터 분리되어 위탁자의 채권자가 신탁재산에는 압류나 가압류 등을 할 수 없게 된다. 또한 신탁재산은 수탁자와 관계에서 수탁자 명의로 되어 있으나 수탁자의 고유재산과 구별되어 수탁자의 일반채권자가 원칙적으로 강제집행을 할 수 없게 된다. 이와 같이 구 임대주택법이 임대사업자에게 임대주택의 신탁을 허용하는 것은 위와 같은 목적을 실현하기 위한 것으로 보아야 한다. 그러므로 신탁수익권은 신탁재산을 직접적인 목적으로 하는 권리는 아니지만, 평창토건과 피고 보조참가인 근질권자들 사이의 신탁수익권에 관한 근질권 중 신탁원본(임대아파트 및 대지)인 신탁재산을 교부받을 권리에 관하여 위탁자인 평창토건이 근질권자들의 동의 없이 수탁자인 피고 한국토지신탁을 상대로 임대주택 및 대지에 관한 소유권이전등기청구를 할 수 없게 되거나 소유권을 이전받을 수 없게 되는 효력을 인정하는 것은, 구 임대주택법이 신탁을 통하여 제12조의3의 입법목적과 동일한 법률효과를 얻으려는 입법취지에 어긋나고 이 사건 신탁의 목적에도 부합하지 않으므로, 적어도 이 사건 신탁계약은 위탁자인 평창토건의 수탁자인 피고 한국토지신탁에 대한 임대주택 및 대지에 관한 소유권이전등기청구권을 제약하는 한도에서는 그 효력이 없다고 해석함이 상당하다. 따라서 원고들은 위탁자인 평창토건을 대위하여 피고 보조참가인 근질권자들의 동의 없이도 수탁자인 피고 한국토지신탁을 상대로 임대주택에 관한 소유권이전등기청구 및 체비지대장상 매수인명의변경절차의 이행청구를 하거나 피고 한국토지신탁으로부터 임의로 임대주택에 관한 소유권을 넘겨받거나 체비지대장상 매수인명의변경을 받을 수 있다 할 것이다. 바. 피고 보조참가인 조합이 피고 파산관재인을 상대로 체비지대장상 명의변경절차의 이행을 구할 수 있는지 여부 (1) 갑 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고 보조참가인 조합은 1999. 1. 28. 평창토건에 대하여 울산 북구 진장·명촌동 일원의 1,441,300㎡에 관한 토지구획정리사업공사를 공사대금 100,803,926,000원, 공사기간 1999. 1. 29.부터 2003. 8. 12.까지로 정하여 도급주었고, 그 후 공사기간을 2007. 8. 13.까지로 변경한 사실, ② 피고 보조참가인 조합은 1999년 11월경 평창토건에 대하여 공사대금 지급명목으로 토지구획정리사업에 따른 체비지 316,530㎡에 관하여 체비지대장상 소유 명의를 넘겨주었고, 평창토건은 2002. 2. 25. 체비지 중 평창 3차아파트 부지로 사용된 115블럭 1-1롯트 등 38,214㎡에 관하여 체비지대장상 소유명의를 피고 한국토지신탁 앞으로 변경한 사실, ③ 평창토건은 2006. 11. 무렵까지 공사를 진행하다가 2006. 12. 27. 공정률 74.791%인 상태에서 부도를 내고 공사를 중단하였으며, 2008. 4. 25. 서울중앙지방법원 2007하합68호로 파산선고를 받은 사실, ④ 피고 보조참가인 조합은 2009. 9. 17. 피고 파산관재인에 대하여 공사계약의 이행 또는 해지의 선택여부에 대하여 확답을 최고하였는데, 피고 파산관재인은 아무런 의사표시도 하지 않은 사실을 인정할 수 있다. (2) 쌍무계약에 관하여 채무자 및 그 상대방이 모두 파산선고 당시 아직 이행을 완료하지 아니한 때에는 상대방은 파산관재인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 기간 안에 계약의 해제 또는 해지나 이행 여부의 확답을 최고할 수 있고, 파산관재인이 그 기간 안에 확답을 하지 아니한 때에는 계약을 해제 또는 해지한 것으로 본다( 통합도산법 제335조 제2항). 또 통합도산법 제335조의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지가 있는 때에는 상대방은 손해배상에 관하여 파산채권자로서 권리를 행사할 수 있고( 제337조 제1항), 계약의 해제 또는 해지의 경우에 채무자가 받은 반대급부가 파산재단 중에 현존하는 때에는 상대방은 그 반환을 청구하고, 현존하지 아니하는 때에는 그 가액에 관하여 재단채권자로서 권리를 행사할 수 있다( 제2항). 여기서 파산자의 상대방이 파산채무자에 대하여 반환을 청구할 수 있는 반대급부가 존재하는 경우라고 함은 파산채무자가 상대방으로부터 수령한 반대급부를 원상으로 회복할 수 있는 것을 말한다고 봄이 상당하다. 또한 집합건물의 경우에 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고 별도의 규약으로 달리 정하지 않으면 전유부분과 분리하여 처분하지 못하므로 전유부분에 관하여 매매계약이 성립한 경우에 구분소유자는 대지사용권을 전유부분과 분리하여 매수인 이외의 자에게 처분할 수 없다. (3) 위 인정사실과 관련법령을 종합하면, 피고 파산관재인이 피고 보조참가인 조합으로부터 공사계약의 이행 또는 해지 여부에 대한 확답을 최고받고 이에 대하여 회답을 하지 아니함으로써 평창토건과 피고 보조참가인 조합 사이의 공사도급계약은 2009. 9. 하순 무렵 해제되었으나, 원고들과 평창토건 사이에 2009. 1. 30. 집합건물인 평창 3차아파트에 관하여 매매계약이 성립되어 피고 파산관재인으로서는 평창토건이 피고 보조참가인 조합으로부터 공사대금으로 수령한 반대급부에 해당하는 평창 3차아파트 부지에 관한 대지사용권을 평창 3차아파트와 분리하여 처분할 수 없게 됨으로써 피고 보조참가인 조합에 대하여 평창 3차아파트 대지를 원물로 반환하는 것이 불가능하게 되었다. 따라서 평창 3차아파트 부지에 대한 소유권은 파산재단 중에 현존하고 있지 아니하므로 피고 보조참가인 조합은 피고 파산관재인을 상대로 평창 3차아파트 부지에 관하여 체비지대장상 명의변경절차의 이행을 구할 수 없고, 그 가액에 관하여 재단채권자로서 권리를 행사할 수 있을 뿐이다. 그렇다면, 이 부분에 관한 피고 보조참가인 조합의 주장은 이유 없다. 사. 원고들이 무조건의 이행청구를 할 수 있는지 여부 (1) 임대차보증금의 공제 내지 상계주장에 대하여 ㈎ 원고들은 평창토건에게 별지 3.의 ‘보증금’ 란 기재 각 금액을 이미 지급하였으므로 이 사건 각 임대주택의 분양전환가격에서 위 보증금을 공제한 나머지 금액만을 이 사건 각 임대주택의 매매대금으로 지급하면 된다고 주장하는바, 먼저 원고들의 위 주장을 임대차보증금의 매매대금에 대한 충당 내지는 공제에 관한 주장으로 보고 판단한다. 살피건대, 원고들이 평창토건에게 지급한 별지 3.의 ‘보증금’ 란 기재 돈은 이 사건 각 임대주택에 관한 임대차보증금으로 지급된 것일 뿐 향후 이 사건 각 임대주택이 분양전환될 경우에 대비하여 매매대금의 일부로 선납된 것으로 볼 증거가 없고 , 임대주택법 등 관련법령에서 원고들이 지급한 임대차보증금을 매매대금에 자동충당하거나 그에 관한 당연공제를 인정하는 근거규정을 발견할 수도 없으므로, 원고들이 평창토건에게 지급한 임대차보증금을 이 사건 각 임대주택의 매매대금에 충당하거나 그 매매대금에서 당연히 공제할 수는 없다. ㈏ 다음으로, 원고들의 위 주장을 ‘원고들이 평창토건에게 지급한 임대차보증금을 이 사건 각 임대주택에 대한 매매대금과 대등액에서 상계한다’는 주장으로 보고 판단한다. 부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전액을 반환하고 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나 목적물을 멸실·훼손하여 부담하는 손해배상채무 또는 임대차종료후 목적물 반환시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면 임대인은 그 보증금 중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로, 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다( 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결, 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결, 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 먼저 원고들과 피고 파산관재인 사이에 원고들의 매도청구권 행사에 의하여 이 사건 각 임대주택에 관하여 매매계약이 체결되었더라도 그와 같은 사정만으로 이 사건 각 임대차계약이 당연히 종료된다고 볼 수 없어서 원고들은 이 사건 각 임대주택의 매매대금을 지급할 때까지는 여전히 임차권에 기하여 이 사건 각 임대주택을 점유하고 있다고 보아야 할 것이므로, 상계의 자동채권인 원고들의 임대차보증금 반환채권은 아직 그 이행기에 도달하지 아니하여 상계적상의 요건을 갖추고 있지 못하다고 볼 것이다. 설령 원고들과 평창토건 사이의 이 사건 각 임대차계약이 종료되었다고 보더라도, 임대차보증금 반환채권은 임대차종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 연체 차임, 관리비, 부당이득, 손해배상금 등 임차인의 모든 채무를 공제한 후 잔액이 있을 경우에 한하여 그 잔액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 원고들이 매매대금을 지급하지 아니한 채 이 사건 각 임대주택을 점유하고 있는 이상 상계의 자동채권인 원고들의 임대차보증금 반환채권은 아직 그 이행기에 도달하지 아니하여 상계적상의 요건을 갖추고 있지 못하다고 볼 것이다. 따라서, 임대차보증금 반환채권의 공제 내지 상계에 관한 원고들의 주장은 이유 없다. (2) 평창 3차아파트에 설정된 근저당권의 피담보채무 공제주장에 대하여 원고들이 평창 3차아파트에 설정된 근저당권채무의 피담보채무를 이유로 나머지 매매대금을 지급하지 않은 채 이 사건 각 임대주택에 대한 소유권이전등기를 구할 수 있는지 여부에 관하여 살피건대, 부동산매매계약에 있어 특별한 약정이 없는 한 매수인은 그 부동산에 설정된 근저당권설정등기가 있어 완전한 소유권이전을 받지 못할 우려가 있으면 그 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 등기상의 담보한도금액에 상당한 대금지급을 거절할 수는 있으나( 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결 등 참조), 매수인의 대금지급거절권은 매도인의 매매대금지급청구권을 부인하는 것이 아니라 매도인의 권리행사를 연기시키는 항변권의 성질을 가질 뿐이므로, 매수인인 원고들이 먼저 적극적으로 피고 파산관재인에게 분양전환승인에 따른 매매계약 체결을 이유로 소유권이전등기를 청구하는 이 사건에서 위 근저당권을 이유로 나머지 매매대금을 지급하지 않은 채 이 사건 각 임대주택의 소유권이전등기를 구할 수는 없다 할 것이다. 따라서, 원고들의 위 주장도 이유 없다. 아. 피고들 등의 동시이행의 항변 (1) 피고 파산관재인에 대한 청구와 관련하여, 원고들의 이 사건 각 임대주택에 대한 매매대금 지급의무와 피고 파산관재인의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있다는 주장에 대하여 ㈎ 부동산매매계약에서 발생하는 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 매매잔대금지급의무는 동시이행관계에 있고( 대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다53187 판결, 1992. 2. 14. 선고 91다12349 판결 등 참조), 한편 부동산매매계약을 한 매수인이 매도인을 상대로 단순히 소유권이전등기 청구만을 하고 매도인은 이에 대하여 대금지급과의 동시이행 항변을 제기한 경우에 있어서, 원고의 청구중에 대금지급과의 상환으로 소유권이전등기를 받겠다는 취지가 포함되었다고 보여지는 경우에는 법원이 피고에게 대금 수령과 상환으로 소유권이전등기절차를 이행할 것을 명할 수 있다( 대법원 1980. 2. 26. 선고 80다56 판결 참조). ㈏ 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 원고들은 자신들이 평창토건에게 지급한 이 사건 각 임대주택에 대한 임대차보증금과 평창 3차아파트에 설정된 근저당권의 피담보채무를 공제하면 원고들이 피고 파산관재인에게 지급하여야 할 매매대금은 더 이상 존재하지 아니함을 전제로 이 사건 각 임대주택에 대한 소유권이전등기를 구하고 있으므로, 피고 파산관재인에 대하여 이 사건 각 임대주택에 대한 무조건의 소유권이전등기를 구하는 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으나, 한편, 원고들의 이 사건 청구 중에는 이 사건 각 임대주택에 관한 매매대금의 지급과 상환으로 소유권이전등기를 받겠다는 취지가 포함되어 있다고 볼 것이므로, 결국 피고 파산관재인은 원고들로부터 이 사건 각 임대주택의 매매대금을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 각 임대주택에 대한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이다. 따라서, 피고들 등의 위 부분에 관한 동시이행항변은 이유 있다. (2) 피고 한국토지신탁에 대한 청구와 관련하여, 피고 파산관재인의 이 사건 수익권증서 반환의무와 피고 한국토지신탁의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있다는 주장에 대하여 이 사건 신탁계약 종료시 피고 한국토지신탁은 수익자로부터 수익권증서를 반환받고 신탁재산을 수익자에게 교부하도록 규정하고 있고, 평창토건은 이 사건 신탁계약상 위탁자의 지위뿐만 아니라 수익자의 지위도 가지고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으나, 나아가 피고 파산관재인이 피고 한국토지신탁에게 수익권증서를 반환할 의무와 피고 한국토지신탁이 피고 파산관재인에게 신탁재산을 반환할 의무가 동시이행의 관계에 있는지에 관하여 살피건대, ① 일반적으로 변제는 채권증서반환의무와 동시이행의 관계에 있지 않고( 대법원 2005. 8. 19. 선고 2003다22042 판결 참조), 다만 유가증권이나 지시증권의 경우 변제와 증권반환의무가 동시이행의 관계에 있다 할 것인데, 이 사건 신탁계약상의 수익권증서는 그 성립에 있어 증서의 발행을 요건으로 하지 않고, 배서·교부에 의하여 양도되거나 채권의 행사에 증권의 제시를 요한다고 볼 수 없으며, 수익자가 평창토건으로 특정되어 있어 유가증권 내지 지시증권으로서의 성격을 가진다고 볼 수 없으므로 그 성격은 채권증서와 같다고 보이는 점, ② 위탁자 또는 수익자가 부담하는 신탁비용 및 신탁보수 지급의무와 수탁자가 부담하는 신탁재산 이전의무가 동시이행의 관계에 있으므로( 대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결 참조), 피고 한국토지신탁은 피고 파산관재인으로부터 신탁비용 및 신탁보수를 지급받는다면 수익권증서를 반환받지 못하더라도 불리하게 된다고 볼 수 없는 점, ③ 동시이행 항변권은 당사자 쌍방이 서로 대가적인 의무가 있는 채무를 부담할 경우에 인정되는데, 이 사건 신탁계약에 있어 수익권증서반환의무가 신탁재산반환의무와 대가관계에 있다고 볼 수 없는 점 등을 종합하면, 피고 파산관재인의 이 사건 수익권증서 반환의무와 피고 한국토지신탁의 신탁재산 반환의무가 동시이행의 관계에 있다고 인정할 수 없다. 따라서 이를 전제로 한 피고들 등의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 자. 소결론 따라서 피고 파산관재인은 원고들로부터 이 사건 각 임대주택의 매매대금인 별지 4.의 ‘평형별 분양대금’ 란 기재 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 별지 3.의 ‘임차부동산’ 란 기재 각 부동산에 관하여 2009. 1. 30.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 울산 북구 명촌동 진장·명촌토지구획정리사업지구 내 115블럭 1-1롯트 38,214㎡ 중 별지 3.의 ‘대지지분’ 란 기재 각 지분에 관하여 2009. 1. 30.자 매매를 원인으로 한 진장·명촌지구토지구획정리조합에 비치된 체비지매매대장상의 매수인명의변경절차를 이행할 의무가 있으며, 피고 주식회사 한국토지신탁은 평창토건 주식회사에게 별지 3.의 ‘임차부동산’ 란 기재 각 부동산에 관하여 울산지방법원 중부등기소 2005. 2. 4. 접수 제9031호로 마친 신탁등기의 말소등기절차를 이행하고, 2009. 1. 30.자 신탁종료를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하며, 울산 북구 명촌동 진장·명촌토지구획정리사업지구 내 115블럭 1-1롯트 38,214㎡ 중 25647.1908/38214 지분에 관하여 2009. 1. 30.자 신탁종료를 원인으로 한 진장·명촌토지구획정리조합에 비치된 체비지매매대장상의 매수인명의변경절차를 이행할 의무가 있다. 4. 결 론 그렇다면, 원고들의 피고 파산관재인에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 피고 한국토지신탁에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
